En 2023, vaut-il mieux rénover ou vendre un bien immobilier considéré comme « passoire énergétique » ?

En 2023, vaut-il mieux rénover ou vendre un bien immobilier considéré comme « passoire énergétique » ?

Depuis fin aout 2022, il n’est plus possible pour un propriétaire bailleur d’augmenter le loyer de son logement si celui-ci est classé au niveau du DPE (diagnostic de performance énergétique) en F et G, car ils sont considérés comme des « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques ».

A partir du 1er janvier 2023, les logements les moins bien classés (classés G) seront purement et simplement interdits à la location.

Propriétaire-bailleur et investisseurs devront prendre certaines décisions…, mais lesquelles ?

Faisons ensemble le point sur les options possibles...

Se laisser un peu de temps…

La durée de validité des DPE permet à certains de gagner un peu de temps.

En effet, si votre dernier DPE a été réalisé entre janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et que la classe énergétique affichée est supérieure à F, il est possible d’attendre sa fin de validité au 31 décembre 2022 pour le renouveler

Si sa date de réalisation est comprise entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le DPE restera valable jusqu’au 31 décembre 2024.

La réalisation d’un nouveau DPE n’est alors pas obligatoire avant cette date et mieux vaut alors attendre cette date pour faire réaliser un nouveau DPE, au risque de voir fortement descendre la note énergétique de votre bien si vous n’avez pas réalisé de travaux entretemps.

Un autre répit pour les vendeurs, l’audit énergétique !

L’audit énergétique devient obligatoire pour vendre une maison classée F ou G a été reporté au 1er avril 2023.

Celui-ci devra être obligatoirement joint au DDT (dossier de diagnostic technique).

A partir du 1er janvier 2025, ce sera au tour des maisons classées E de présenter un audit énergétique à son acquéreur.

Puis pour celles classées D à compter du 1er janvier 2034.

L’interdiction de mise en location quant à elle, concerne les baux à signer ou à renouveler à partir de 2023 pour les logements dont la consommation énergétique annuelle dépasse 450kWh par an et par m².

Les locataires avec un bail en cours à cette date pourront, demander une mise en conformité des lieux.

Rénover grâce aux aides financières

Selon certaines estimations, il serait possible de faire gagner une ou deux classes sur l’échelle du DPE à un logement, en le rénovant avec un coût d’environ 150 à 450 € du m².

Ce budget qui peut s’avérer être important peut être allégé grâce à certains dispositifs :

• Des aides à la rénovation telles que MaPrimeRénov’, qui soutient la rénovation des logements construits il y a plus de 15ans.

Cette prime pour la rénovation peut bénéficier à un même propriétaire pour trois logements.

A noter, que son montant dépend du gain écologique des travaux ainsi que des revenus du bénéficiaire

• Les bailleurs ont également droit à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permettant d’emprunter 30 000 euros sans intérêt sur une durée de 15ans maximum.
• Le dispositif « Loc’Avantages » qui permet d’améliorer le retour sur investissement en offrant une réduction d’impôt aux bailleurs qui s’engage à louer leur logement à un niveau de loyer inférieur à celui des prix du marché et à des ménages modestes pendant une durée minimum de six années.

Vendre dès aujourd’hui…

On estime à ce jour à environ 10% la décote moyenne qu’implique un mauvais classement du DPE.

Plus le temps passe, plus cela risque de s’accentuer…

D’autre part, le prix moyen au mètre carré risque de ne plus augmenter, tandis que les taux de crédit ne cessent de remonter et que l’accès aux prêts immobiliers se durcit.

C’est donc peut être le moment ou jamais de vendre un bien qui nécessiterait une rénovation énergétique.

Deux familles d’acquéreurs seront intéressés : les investisseurs qui peuvent se permettre d’engager des travaux et les personnes à la recherche d’une résidence principale et qui ne sont donc pas encore tenus d’engager quelconque travaux.

Pour faire votre choix, obtenir un conseil ou être accompagné dans votre réflexion, nos conseillers sont à votre disposition en agence

ou au 04 94 92 73 48