Acheter en SCI ?

Nous allons vous proposer à travers cet article de découvrir à quoi cela peut servir d’acheter en SCI ?

Dans quels cas est-il possible de le faire ? ….

Tout d’abord, petit rappel de ce qu’est une SCI ? 

La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique comprenant à minima 2 personnes.

   Chaque personne dispose du statut d’associé, et permet la gestion d’un ou plusieurs biens     immobiliers.

   Point important en cas d’achat en SCI, c’est la société qui détient le patrimoine immobilier.

   Les associés quant à eux reçoivent des parts sociales proportionnelles aux apports qu’ils ont   effectués au moment de leur entrée dans la SCI.

   A l’instar de toutes les sociétés, ce sont les statuts qui régissent sont fonctionnement.

    L’un des associés, désigné en gérant endossera le rôle de la gestion courante du ou des biens   immobiliers de la société, sans être tenus de formalités auprès des autres associés.

    Les statuts permettent également de fixer : les règles d’administration de la SCI, les rapports     entre les associés afin d’éviter les litiges (ex : la vente des parts d’un associé à une tiers personne   sera conditionnée à l’accord des autres), l’amplitude du pouvoir du gérant, les règles de majorités concernant les décisions les plus importantes (achat d’un nouveau bien, souscription à un prêt bancaire, vente d’un bien...

Acheter en SCI, serait-un moyen d’accès à la propriété ?

L’avantage majeur de créer une SCI est de pouvoir acquérir à plusieurs un bien immobilier sans passer par le régime de l’indivision qui est en effet beaucoup plus contraignant que celui de la SCI.

En effet, par l’établissement des statuts, l’organisation de la gestion de l’immeuble est attribuée au gérant.

Cela permet d’éviter certains blocages pouvant naître de l’indivision où chacun est décisionnaire au même titre que les autres.

On retrouve souvent des SCI dites « familiales » dans lesquelles les associés sont soit en couple, soit d’une même famille d’une ou plusieurs générations.

L’objectif étant le développement du patrimoine familial.

Rien n’empêche pour autant de constituer une SCI avec des personnes sans aucun lien de parenté, ou de faire rentrer dans une SCI dite « familiale » un associé ne faisant pas partie de la famille.

L’avantage également peut être dans l’obtention plus aisée d’un emprunt immobilier.

En effet, car plus le nombre d’associés ou leur patrimoine personnel sera important, plus la banque aura de garantie de voir un crédit remboursé.

Un capital important est-il obligatoire ?
 

Non ! Il n’est pas nécessaire pour une SCI que les associés apportent un capital équivalent au prix d’achat d’un bien convoité, car le financement peut se faire par des avances faites par la souscription d’un prêt bancaire ou via des avances faites par les associés.

Est-il fastidieux de créer une SCI ?

Pas, du tout ! Les formalités sont assez simples et peu coûteuses : il faut rédiger et déposer les statuts auprès des impôts, publier dans le journal d’annonces légales et l’enregistrer au greffe du Tribunal ou du centre de formalités des entreprises.

Et… la fiscalité dans tout ça ?

      Deux possibilités :

    Les associés d’une SCI peuvent être assujettis à l’impôt sur le revenu sur la part de bénéfice qui   leur est reversée. Ils peuvent sous conditions, déduire la fraction des dépenses de la SCI   correspondants à leurs parts de leur revenu imposable (ex : frais de gestion de l’immeuble,   travaux d’amélioration, charges de copropriété, taxes foncières…)

   Ils peuvent également opter pour l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans ce   cas précis, seule la SCI sera imposée pour les bénéfices tirés de l’exploitation d’un bien   immobilier et les associés ne seront personnellement taxés que sur les dividendes qu’ils touchent   de la SCI. Dans le cas où ils décideraient de ne pas percevoir de dividendes pour constituer des   réserves pour la SCI, ils ne seront alors pas imposés.

Achat en SCI et transmission de patrimoine 

Le régime de la SCI permettra en effet, d’éviter certains conflits successoraux, par exemple : entre des enfants et un conjoint, concubin qui habite les lieux ou entre des héritiers suite au décès et à la succession d’un associé (notamment en présence d’enfants nés d’unions différentes) et cela grâce au démembrement croisé des parts sociales.

C’est-à-dire ?

Les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun une moitié des parts sociales en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété.

En cas de décès d’un des concubins, le concubin survivant reçoit automatiquement l’usufruit des parts qu’il détenait en nue-propriété sans à payer de droits de succession.

Et, il conserve les 50 % d’usufruit qu’il détenait déjà.

Le concubin survivant détiendra alors la moitié des parts sociales en pleine propriété et l’autre moitié en usufruit.

La nue-propriété de la seconde moitié des parts reviendra aux héritiers du défunt.

De ce fait, en tant que propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le concubin survivant conservera la jouissance entière du logement et se trouvera protégé !

Dans une toute autre mesure, un associé qui souhaiterait donner à ses enfants sans qu’il ait à supporter de droits de mutation sur les donations, devra respecter les abattements fiscaux existants.

Chaque enfant pourra ainsi recevoir de son parent jusqu’à 100 000 euros tous les 15ans, sans qu’il y ait de droits de donation à payer.

En donnant un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants le risque de dépasser l’abattement est présent et ce en raison de la variation de la valeur des biens immobiliers.

Dans le cas d’une SCI, l’associé sait déjà combien représente la valeur des parts sociales qu’il souhaite transmettre.

Cela permet donc aux héritiers d’éviter que les descendants de l’associé supportent des droits de mutation... .